尽管政府出台了多项救助措施，但业内对房地产的未来走势却日渐悲观。由房地产研究院综合研究部推出的《2008—2009年中国房地产市场趋势研究报告》表示，今后两年我国房地产市场走势非常不乐观，2008年全年的房价涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大，至于2009年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格相比2008年将出现负增长，而2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

　　量价齐跌

　　从去年底开始，中国房地产市场就开始呈现调整态势，而最明显的体现就是量价齐跌。

　　报告分析指出，从“国房景气指数”来看，自2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。该指标反映的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。而从“70个大中城市房屋销售价格指数”来看，月同比涨幅在2008年1月达到高点11.3%，而至10月已降至1.6%，预计11月或12月份，将由正增长变为负增长；月环比涨幅高点则出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，这一态势将延续至明年下半年，甚至2010年。

　　杨红旭表示，从各城市表现来看，供过于求的情况已经出现，但各地情况有所不同。以上海为例，从去年12月开始由供不应求逆转为供过于求，至9月份供求比已经达到1：0.45，但这种情况要好于北京等其他城市。杨红旭预计，相对于9月份的价格，上海房价仍有20%的价格下跌空间。而对于北京，杨红旭分析认为，北京的泡沫较上海严重，进入第三季度后供求比呈恶化状态，至9月供求比高达1：0.2，在全国都可称得上最糟糕。杨红旭预计，北京的房价下跌至去年初水平，也即8月份基础上跌去三到四成才合理。

　　低迷中有亮点

　　虽然全国楼市普遍呈低迷状态，但却也不乏亮色，其中最引人注目的，就是知名地产商的明星楼盘市场占有率明显超过市场繁荣期，例如万科的市场占有率就已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右。报告认为，在低迷市中，仍有四类楼盘表现抢眼。

　　这四类楼盘分别是：第一、打折力度较大的知名企业的大盘。如万科、恒大、中海等著名开发商今年采取的降价措施，都取得了不错的效果。第二、超小户型单身公寓。这种公寓满足了单身白领的居住需求，大部分为50平米以下的一房。第三、近郊经济型房源。这主要是面向置业能力有限的刚性需求，如80平米左右的两房或90平米左右的三房。第四、综合类特色产品。

　　不可避免的低潮期

　　由于近期中央和不少地方政府出台了许多刺激楼市的政策，使不少开发商对未来抱有幻想。对此，杨红旭指出，即使救市，短期内市场也不会见底，房价还将继续回落。但目前全国及上海房价正处于下跌过程中，提前救市，更有可能使房价在到达合理位置时，市场同时也进入底部。反过来看，如果一直等到房价大跌之后才救市，则市场出现底部时，则房价极有可能已出现巨跌——这一点是政府绝不愿看到的。

　　而研究院综合研究部的此份报告在综合国内外的经验后得出结论：我国的问题是近几年房价涨幅远超发达国家历史水平，“冒进主义”的结果，必然市场调整，2—3年低潮期是必须的。从今年前10个月全国市场情况分析，2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑，估计萎缩3—4成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此2008年全年房价同比2007年，依然呈正增长，不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落，5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。（记者 李良）

                                                                                             2008-11-22  来源：中国证券报