2008年已过大半，成都楼市与全国楼市一起经历了“冰火两重天”的考验，房价显著回落、成交量大幅萎缩，开发商们纷纷不得已进入了“准现房”销售时代。那么目前的供需矛盾究竟如何，在政策层面逐步放松的情况下，2009年是否能守得云开见月明，我司拟从近期公开出让土地对未来一段时期的市场供应进行预测，以利于对未来的市场形势有一个清醒的认识。

当前市场：供需矛盾尖锐

（本部分所有数据均来源于房管局网站，由世家机构统计整理）

      从总体来看，08年1-8月市场商品住宅新增供应量为702.82万㎡,同比去年1-8月下降11.57%，而成交量为410.93万㎡，同比下降45.86%。成交量下降比例巨大。08年1-8月供需比为1.71，可见整个市场供应远大于需求，市场结构严重失衡。

      本节旨在通过对07-08年9月主城区土地市场公开出让土地的指标分析来建立未来两年主城区住宅市场供应量预测的模型。

      未来预测：2009年供需矛盾仍将持续

2009-2010年主城区住宅市场供应体量走势预测

模型说明：

      1.本模型所涉及存量土地为2007年-2008年9月主城区公开土地市场所有出让的商住类用地。

      2.按照土地出让相关法规，企业在获得土地半年内需开工建设，按正常的开发进度，土地在出让约一年后即可入市进行销售，但根据《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》的具体细则，在2009年5月31日前企业可申请延期半年至1年开工，在延长期内不作为闲置土地征收相关税费，因此单宗土地计算其入市销售时间本模型将按照土地获取时间节点1年半后为其入市销售的时间。

      6.模型中单月供应体量与目前08年主城区平均每月住宅实际供应体量有一定的差距，其主要原因为未计入非公开出让土地的供应量。

预测结果：

      ·主城区住宅市场的供应高峰期将会出现在2009年下半年至2010年上半年。

      主城区住宅市场的供应高峰期将会出现在2009年下半年至2010年上半年。2007年政府加大了主城区土地供应，住宅可开发量达1050万平米，而按照目前正常的开发进度，这批土地将会于09年在商品住宅市场形成大量供应，预计存量土地09年可供应商品住宅体量为405万平米。

      供应量的大幅增加，必将促使届时的市场竞争更加激烈，而由于这些供应量前期的土地成本都较高，即使按照目前的销售价格计算，其价格下降的空间也将极其有限，市场将向更深的层次发展，预计市场将从现在的价格竞争向产品品质，技术创新和售后服务等全方位竞争的方向发展，成都房地产市场将发展得更加成熟。

      此外，根据房管局数据，截止10月17日主城区商品住宅的可售面积为843万平米，不考虑年内新增供应，按照目前主城区商品住宅月均去化体量50万平米估算，预计09年仍有存量商品住宅的可售体量将为740万平米。这740万平米再加上由土地市场转化而来的新增商品住宅供应405万平米，预计09年主城区的商品住宅市场供应量将1145万平米，而市场最火爆的2007年主城区住宅销售量不过1202万平方米，今年销量预计不超过700万平方米。如此巨大的市场供应，必将进一步加剧09年商品住宅市场的激烈竞争。

      ·由于主城区在08年大幅减少了土地供应，若2009年土地不能恢复正常供应，从2010年下半年开始，主城区住宅供应体量将出现减少的趋势。

      由于新政和地震的影响，08年政府大幅度减少了土地供应，根据模型测算，07年以及08年成交的土地能够为市场提供的商品住宅体量从2010年下半年开始就逐步减少，其住宅供应体量达到与08年供地量相应的水平时将趋于稳定，但届时市场供应量或将不能充分满足市场需求。

      如政府近期不改变地根紧缩的供地策略，按正常的开发进度计算，2010下半年出现的商品住宅供应量呈现较低水平的局面将延续至2011年甚至更长的时间。

      而如果政府在09年放开土地供应，加大土地供应量，以正常的开发进度计算，2011年上半年开始市场供应量或将出现恢复性增长，上涨幅度与政府09年的供地量密切相关。

      因此，2008年萧条的市场将会使大量的存量房供应进入2009年的市场竞争当中，供需矛盾在2009年难以得到根本性缓和，在相关部门收紧土地供应闸门的情况下，预计2010年市场供需将趋于平衡。结合最近央行频繁降息的举动，预计政策面对房地产行业的限制将逐渐趋缓，因此2009年的房地产市场可能出现供需失衡下成交量逐步回暖的局面，房价上涨乏力，但也难以再出现大幅的下跌的局面。