第一篇 市场篇(2008.10.4-2008.10.10)

 

一、 数字楼市

 

1、 近四周商品住宅供求走势

 

 

本周是10月的第二周，从本周的供求情况来看，房交会结束后，楼市进入了调整期，新增供应大幅缩减，全市仅有一个项目本周有新增房源。而成交量较上周出现了大幅上涨，主要以房交会期间的成交房源为主力。本周供求比为8.87，供求关系严重失衡。

 

2、 近四周商品住宅成交均价走势

 

 

本周，主城区商品住宅的成交均价为6448元/㎡，较上周每平米微跌70元，跌幅为1.1%。房交会期间的优惠促销活动导致本周的价格有所下降。

 

从五大区域成交价格看，除城南的均价较上周出现上涨外，其余四个区域均有所下跌；从产品线来看，别墅和普通公寓成交价格出现上涨，而精装房、多层洋房的成交价格较上周有所下跌。预计下周整体成交均价波动不会太大。

 

3、 本周商品住宅供求情况

 

 

本周，主城区商品房市场新增供应面积为1.56万㎡，合计216套房源，均来源于城西的海珀•香庭楼盘；本周成交13.83万㎡，共计1515套房源。

 

本周新增供应面积较上周减少了28.86万㎡，降幅为95%，供应套数较上周减少了3366套。成交面积较上周增加了6.65万㎡，涨幅为93%，成交套数为1515套，较上周增长了728套。

 

4、 本周各区域商品住宅供求情况

 

 

本周，主城区五大区域仅城西的海珀•香庭有小量的新增房源供应市场。

 

从成交情况看，城东区域的房源销量相对较好，热销楼盘中排名一、二位的均位于城东区域，如：爱这城、翡翠城。另外，蓝光旗下的凯丽美域和碧蔓汀本周销量也不错，排名三、四位。

 

从成交价格来看，除城南区域价格出现上涨外，其余四个区域均有所下跌。城中区域受老盘低成交价格的拖累，跌幅最大。

 

第二篇 土地篇

 

一、 土地供应分析

 

本周共供应土地2宗，土地总面积1095358.81平方米，合计1643.03亩。

 

供应土地全部位于郊县的双流，商住和商业用地各一宗。值得关注的是，其中位于万安镇的一宗商业用地面积达1191.23亩，是今年单宗面积最大的地块。

 

二、 土地成交分析

 

1、 土地成交概述

 

本周成交土地共5宗，全部位于郊县双流，土地总面积为245914.56平方米，合计约368.87亩。

 

2、 成交土地以工业、商住用地为主

 

 

本周成交土地以商住用地为主，且均位于双流。商住用地共成交2宗，总用地面积约129.5亩，商业用地成交1宗，用地面积约107.53亩，工业用地共成交2宗，总用地面积为131.84亩。

 

易居观点：

 

本周成交土地均位于郊县双流，双流是目前成都市土地交易市场的热点区域，区域经济发展迅速，也带动该区域房地产市场的快速发展。除了双流的四大片区外，位于双流九江镇片区的土地市场也开始活跃，08年九江镇商住用地成交量较大。

 

第三篇 媒体篇

 

一、 媒体市场广告投放综述

 

本周，成都市主要平面媒体共计投放了112次平面广告，投放总金额为1206.528万元，投放次数与国庆前一周相比下跌54.10%，投放金额下跌56.66%。

 

 

易居视点：

 

本周，房地产市场平面广告投放情况与上周相比略有好转，但和国庆前一周相比仍显得十分低迷。

 

从单日投放情况看，每日呈上升状态，其中周四、周五是每周投放的重点日，周周五投放金额最高。

 

受秋季房交会的影响，国庆前一月平面广告的投放情况持续活跃，国庆前一周达到顶点，国庆放假一周时间，媒体视线聚集在房交会上，各大开发商也并未投放任何平面广告，平面广告进入低迷状态，本周略有回暖，但整体投放情况仍然不佳。

 

二、 主要监测媒体广告投放分析

 

1、物业类型投放分析

 

 

易居视点：

 

本周，办公、商住、商铺类物业平面广告投放总金额较国庆前一周有所上升，其他物业平面广告投放总金额均为下降。

 

住宅、别墅、企业类物业广告投放总金额较国庆前一周分别下降58.91%、58.64%、93.80%。商住、商铺、办公类物业广告投放总金额分别上升21.70%、67.14%、620.00%。

 

本周，住宅、别墅类物业的供应量大幅度减少，商住、商铺、办公类物业的供应量上升幅度较大。

 

2、区域投放分析

 

 

易居视点：

 

双流平面广告的投放情况排名仍居榜首。

 

本周，双流区域楼盘平面广告投放版面以整版、半版为主，投放时间仍集中在周四、周五两天。虽然投放版面与国庆前一周相比略为减小，但和其他几个区域相比，投放版面仍是较大的。

 

本周，温江、城东平面广告的投放情况活跃度保持前二、三甲。

 

郊区平面广告投放情况受市场的影响较小，依旧保持活跃状态。

 

3、投放渠道分析

 

 

易居视点：

 

房产专业杂志持续受到热捧。

 

本周，报纸广告投放主要集中在《成都商报》和《华西都市报》。《成都商报》稳居首位，投放总额较国庆前一周上升了20个百分点。

 

秋季房交会前后房产专业杂志一直倍受到开发商和购房者的青睐，购房者对专业杂志的信赖持续升温，开发商看重此点，持续加强在其上面投放广告。

 

三、 一周广告投放排行榜

 

 

 

易居视点：

雅居乐地产在香港联交所上市，目前政府对房地产公司上市控制较严，能在香港联交所上市实属不易，这也较大地提高了雅居乐地产的社会信誉度。

 

借房交会之机成都雅居乐花园大力推出“花巷”组团。并在专业房产杂志《成都房产报道》、《先锋居周刊》上从专业的角度详细介绍了该楼盘，使得广大受众对该楼盘有更深层次的认知。

 

第四篇 营销篇

 

一、 优惠策略分析

 

1、本周促销类型分类分析

 

 

本周，随着秋季房交会的落幕，各大开发商进入调整期。针对灾区群众的购房优惠已经淡出人们的视线。相关的主题优惠以及营销活动在本周也悄无声息。预计开发商在短暂的小憩之后还有大手笔……

 

2、本周新推案汇总

 

 

二、 营销活动策略分析

 

本周由于众多开发商进入整顿期间，仍然处于调整状态，营销活动随着房交会的完成开始进行新一轮的策划。

 

易居视点：

 

 秋交会整体点评：

 

综合来看，此届房交会没有达到较好的宣传效果，在一定程度上还造成了负面影响：“暗价”变“明降”，使以前还遮遮掩掩的降价直接大白于购房者眼前，不利于市场的培育；开发商的“跳水”表演只会促使观望的人更多，形成恶性循环：越跌越没有人买的地步。所以，对于后房交会的成都楼市来说，依然逃不出观望态势，整个市场还不会有太大的起色。

 

但对于开发商来说，接近年底，大开发商面临如何在有限的时间内完成已压缩了的年度目标的问题，同时无论是大开发商，还是中小开发商都面临着要清偿以下款项：银行贷款、利息出去、工程款等。在市场不会较大起色的情况下，要想实现回款，唯一的办法就是降价走量，因而后市不排除价格继续“跳水”的可能。

 

在如此严峻的市场形势下，早日逃生是开发商的首要选择。开发商可以通过以下几个途径来度过日前的困难时期：

 

1、建立直接的融资渠道，获得更多的资金支持；

 

2、加强企业间的合并、联合，实现资金与项目的结合，解决项目的资金困难；

 

3、多项目的开发商应该收缩战线，集中力量做一个项目，以缓解资金链的压力；

 

4、为了消除购房者对楼盘烂尾的顾虑，可以加快工期，让楼盘达到现房或准现房条件销售……。

 

 秋交会后的营销策略：

 

秋交会对于开发商和购房者来说，是一次相互试探的经历。开发商在试探消费者抵抗诱惑的能力，而购房者在试探开发商降价的勇气。而秋交会则用事实证明了开发商的勇气是巨大的，因为资金压力是更为巨大的。而消费者发现诱惑是巨大的，但是否是底线还不确定。

 

因此秋交会之后的房地营销应以稳中略降为主要策略。整体市场房价的稳定将更有利于市场的理性回归。稳定的房价不但能给消费者信心，还能给市场信心。房价的急速暴跌将更加不利于消费者自身的利益。一旦房价下降到开发商难以操作的范围，购房的风险将变的巨大。

 

鉴于开发商自身的资金压力，秋交会之后的营销战略必须向过冬转移。此时营销必须提高命中率或者减少营销支出。各项目根据自身特点展开精确营销，不在数量上人气上做文章而把精力放在准客户上。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                 2008-10-14   来源：易居中国