房地产作为宏观经济的重要组成部分，时时体现着经济之表像，而当中国经济已融入世界经济体系时，更要放展眼界，关注对我国经济影响甚大的国际经济走势。此时，美国次贷危机进一步深化，由房地产业蔓延到金融业，直接导致了目前的华尔街金融风暴，下一步则有可能向实体经济延伸。

而我国宏观经济和房地产业在此轮全球性的调整中也难独善其身，目前在内忧外患中坚持与艰难前行。在这种形势下，成都2008年秋季房交会更具窗口之魅，凝聚了太多强势者的焦灼与弱势客群的坚强，动静中角色互换体现出市场变化，也蕴含着下一个轮回转化。但短期市场到底怎么走？我们拭目以待，也期望从中窥知一二。

 共有225家开发商参展，参展楼盘249个。

 本届房交会销售项目226个，形象展示项目23个

一、2008年秋交会反映市场特征分析

本届秋季房交会共有225家开发商参展，参展楼盘249个参展项目，其中参展销售项目226个，形象展示项目23个在售项目；总占地面积为40513.09亩，总建筑面积5822.4万平米（含规划指标）。根据组委会统计，本届房交会各展位咨询人数总和达到67.48万人次，各参展企业正式成交各类房屋达3134套，成交面积29.60万平方米，成交金额达到15.77亿元；另有商品房意向成交2550套，意向成交面积23.90万平方米。具体表现特征分析如下：

1、参展楼盘性质：在售楼盘增加，展示性楼盘大幅减少，说明新增供给在迅速衰竭，明年供过于求的矛盾将得到缓解，只要需求回升，市场就可能迎来转机。

2、参展楼盘类型：看来高层也在成都市场占据了绝对的主力，且有向郊区漫延的趋势，但这也正好说明其他物业的稀缺性，开发这些稀缺的物业形态可能是规避市场风险的方向。

3、参展楼盘按环域布局：整体外移趋势明显，郊县楼盘崛起，二环路内楼盘份额越来越小，但2-3环路之间最受欢迎。

4、参展楼盘方位布局特征分析

▓各方位楼盘高层主导，多层珍贵，别墅稀有，其它组合类型互补；

本届房交会参展楼盘无疑成为高层项目的主场，累计占参展楼盘总数的72.5%，且各方向中的高层类项目均占绝对大部，多层与别墅则流为旁系，合计所占比例仅为11.4%，其它组合类项目更成为补充，合计所占比例为16.1%，这一发展趋势相信难以改变，必将长期主导房地产市场。

▓供给东西强劲，南收敛，北稳定；

东面与西面的项目累计后在项目个数、总占地面积、总建筑面积、可售总户数三大指标均高出南北一截，且在产品形态上也较南北更为丰富，可满足更多的差异化需求，显示出强大的市场供应能力，这是多年酝酿与苦心发展的局面，但这也可能是其争强的峰顶，随着两方向众多成熟地块的已开发和大量楼盘的去化，不可避免的表现在量上将下降，整体平稳发展；北面总是因这样或那样的制约，房地产业总是滞后于其它方向，但这已成为过去，此次在房交会上面市的项目在品牌、规模、品质均有较大提升，加速发展已顺势为之；南面因多年的强势发展，加之市场与些许政府的因素，此次看似有些暗，在数项指标上均处于低位，但其项目品牌、品质仍居高位，平稳高质发展是其后势。

▓起价都采用低价策略，高层都以接近成本价推出，探底趋势明显；

西北两方向高层项目中，分别有23%和22%项目的最低起价在2001—3000元区间，项目可谓众多，几年前的价格在今日得以实现，可说低价前锋；东面项目的最低起价同在2001—3000元区间，这一比例却仅占2%，大部分则集中在3001—4000元区间，所占比例达到33%；南面高层最低起价在3001—4000元区间，但所占比例却高达47%，可见放低身价的不仅是一两家；在这一严峻的市场背景下，价格当然成了最为直接有力的手段，大部楼盘采取降价，以吸呐更多的电话、上门客户、直至成交。降价只是一种特殊时期达成某个目标的方式，轰烈的群体性降价后，高性价比之路可视为其一发展方向。

▓高层均价整体下滑，东西高层均价低位楼盘显著增加，南北高层均价依然相对较高；

西方向高层项目中，已有3%项目的最低均价在2001-3000元区间，更多的则是集中在3001-4000元区间，所占比例为31%；东面项目的最低均价大部分集中在3001—4000与4001-5000元区间，所占比例均为25%；南北两面高层项目最低均价同在3001-4000元区间，所占比例同为11%，但主流集中在4001-5000元区间，所占比例同为46%；纵观4个方向均价，均出现了不同程度的下降，若市场仍然为此势，将有更多的项目均价下滑至下一区间。

▓西北多层起价最低，东南多层起价低开；

西方向多层项目中，已有6%项目的最低起价在1000-2000元区间，更多的则是集中在2001-3000元区间，所占比例为39%；北面项目的最低起价大部分集中在2001—3000与3001-4000元区间，所占比例分别为67%和33%；东面多层项目最低起价集中在3001-4000元区间，所占比例为67%；南面多层项目最低起价集中在3001-4000元区间，所占比例为40%；至此对于多层起价由低到高顺次是西<北<东<南。

▓由于大量郊县楼盘参展，多层价格没有想想的高，西北多层均价最低，南东多层均价不高；

西方向多层项目中，已有47%项目的最低均价在2000-3000元区间，这一比例为最大；北面项目的最低均价大部分集中在2000—3000与3001-4000元区间，所占比例分别为25%和25%；南面多层项目最低均价集中在3001-4000元区间，所占比例为33%；东面多层项目最低起价集中在3001-4000元区间，所占比例为17%；至此对于多层均价由低到高顺次是西<北<南<东。

▓由于分布不均，西南别墅起价最低，东北别墅量少价低；

西方向别墅项目中，已有36%项目的最低起价在5000元以下，这一比例还是相当高的；南面别墅项目的最低起价也滑落于5000元以下，所占比例为25%；北面项目的最低起价大部分集中在5001—6000元区间，所占比例达到67%；东面别墅项目最低起价集中在6001-7000元区间；至此对于别墅起价由低到高顺次是西<南<北<东。

▓西北别墅均价最低，南东别墅均价不高；

西方向别墅项目中，已有25%项目的最低均价在5000元以下，这一比例可谓相当惊诧；北面项目的最低均价大部分集中在6001—7000元区间，所占比例达到60%；南面别墅项目的最低均价于6001—7000元区间，所占比例为40%；东面别墅项目最低均价集中在7001-8000元区间；至此对于别墅均价由低到高顺次是西<北<南<东。

▓销售大势是相对的冷，各方位楼盘销售都不是很好，但过去非热点的东北却走势相对更好；

从对销售的统计数据来看，各方向的项目总体销售不到50%，也许更糟，比牛市时简直是差强人意，这只是此行业内的一个同向比较，是一个市场畸形发展的必要结果，从红走向黑，相信经历这一段黎明前最黑的煎熬后，天亮便不远于前，但我们必需要学会习惯这一正常平稳的行业发展趋势，就像其它行业的产品销售一样，行业健康正常了，买卖正常平稳了，对大家都是有利的好事。

二、2005-2008年成都历届房交会统计分析

1、历届房交会供给情况：近4年8届房交会见证了成都楼市的繁荣及繁荣过后的回落（见图1），而2008年两届房交会参展楼盘将是反映目前及明年市场供给特征与趋势的，虽然整体上是呈现出冲高回落的态势，但绝对量却是最高的，说明市场今后一段时间内的供给压力依然很大，尚需要一定时间消化；而这种供给减少的趋势又表明在现有楼盘消化到一定程度后，市场将出现好转，而现在则是以时间换空间和机会的过渡期。

▓图1：历届房交会参展楼盘数（个数）

从2005到2008年之中，共经历了4届春交会和4届秋交会，在这8届房交会中2006秋交会参展楼盘最少，至2008届春交会参展楼盘达到285家之最高峰，本届秋交会虽相比少子36家，但也为近4年来房交会参展楼盘数第三，达到249家，可见各开发商对今年房交会的重视程度。

2、历届房交会成交规模情况：房交会成交规模基本跟市场大势与调控政策相一致，2005年和2007年春交会市场旺盛时成交就放大，而2006年和2007年秋交会前有重大紧缩的宏观调控政策出台，导致市场出现观望，当期房交会成交就不理想，而2008年则是在延续政策紧缩的情况下，市场大势变冷，成交套数（图2）、面积和（图3）金额（图4）都呈现出整体下滑的态势；

▓图2：历届房交会成交商品房套数（套）

2005年两届房交会取得了最好的收效，至此成交量开始下降，到2007年春交会又达一高峰，之后便一路下行，成交量仅在3000套上浮动，本届秋交会相比上半年春交会再次下降701套，即将跌破3000关口，仅成交3134套。

▓图3：历届房交会成交面积（万平米）

2005年两届房交会成交面积均达到了50万平米以上，此后数届房交会成交面积再也无法重回此量，并在2006年达到谷底，此后略加上扬，但均在30万平米上下浮动；本届秋季房交会相比春交会再次减少5万余平米，不足30万平米，最终落定在29.599万平米。

▓图4：历届房交会成交金额（亿元）

2005年两届房交会成交金额基本持平，但至此后的3年6届房交会上我们可以看到这样一种现象，即春交会成交金额均大于秋交会成交金额，本届秋交会同样如此，且少于上半年春交会4亿元，最终成交额为15.77亿元。

3、历届房交会成交价格：这4年8届房交会也体现出了成都房价的变化情况（见图5），4年累计上涨了66％，年均涨幅达16.5％，尽管这届秋交会成交均价有所回落（相对于2008年春交会下降6.7％），但依然高达5328元/㎡，且这届房交会是历届降价最大的，其中很多楼盘直接或间接降幅高达20-30％，而通过这轮降价之后，成都房价继续下降的空间已经不大，表明成都房价将在一个整体较高位置趋稳。

▓图5：历届房交会成交均价（元/平米）

从2005年的春交会开始,成交均价便一路向上,只在2006年有些许波动,这一强势在2008年的春交会中走上了颠峰，到本届秋交会便掉转往下，同比直降382元/平米，但也守住了5328元/平米这一山腰。

4、历届房交会户均成交面积：整体来看，房交会成交户均面积显示出成都楼市户型需求比较稳定，主要集中在90平米左右，这种格局说明成都购房者以自住居家为主，目前纯粹的投资型小户型和奢侈型大户型都不是市场需求主力；而通过市场实际供求楼盘来看，自住型中小户型一直都是这几年成都楼市的供求主力，且面积小性化、功能多样化的紧凑型户型或有赠送空间的可变户型在房价高企的今天更加受市场欢迎。

▓图6：历届房交会成交户均面积（平米）

纵观这8届房交会成交户均面积，仅2007年与2008年两届春交会低于90平米以下，其余均在90平米以上，且在2006年秋交会达到了103平米，回首本届秋交会成交户均面积同比春交会增加5平米，达到94平米。

注：以上数据来源成都市房地产交易中心，都知道其实不是最真实的，但能够反映一种趋势。

三、结论

通过这几届房交会供求关系来看，成都楼市的走势呈现出：

◆供给累积增加后给市场造成了较大压力，需求激增后出现较大幅度回落，供求矛盾激化；

◆房价冲高虽然回落，但综合各方面的因素很难回到2-3年前的水平，将在一个相对的较高位出现企稳；

◆市场目前还在寒冷的冬季里行走，何时春暖花开则需要看供求关系转化何时到来，我们在此估计，2009年市场需求会企稳回升，供给继续下滑，则2009年下半年可能有一次机会，至少会有一次反弹。

                                                                  2008-10-13   来源：成都中成房业有限责任公司