【正合机构】5.12地震后成都楼市特征及趋势预测

5.12汶川大地震的突如其来，给自9.27新政以来已处于调整期的成都楼市增加了更多不确定因素。07年以来的高价竞地与9.27新政后楼市销售滞缓、外部融资渠道以及金融、货币政策的紧缩共同绷
紧了开发商的资金链，开发商已面临严峻考验。那么，震后市场呈现哪些新的特征？未来楼市走向将如何？
让我们从震前市场状况开始，逐步发掘楼市的特征及走向。

【起：震前压力重重，市场深度盘整】
   信贷新政频出，紧控资金源头
    2007年国家先后出台一系列货币、税收、信贷等金融政策，对开发商开发融资与消费者购房贷款全面从紧，楼市进入全面盘整阶段。
    在消费者方面，9.27房贷新政提高二套房贷首付及利率，紧缩购房者信贷，压抑了部分市场需求；在开发商方面，按揭封顶放款延长其回款时间，逐渐缩紧开发商资金链。央行6次加息提高贷款利率，一方面增大了开发商的贷款难度，另一方面压抑了部分市场需求。
    07年12月3日~12月5日，中央经济工作会议为08年金融政策确立了从紧的调控基调；随后，在08年3月的国务院政府工作报告中，温家宝指出未来政府将从控制总量和优化结构两方面来实现从紧的货币政策。07年1月至08年6月，国家共15次上调准备金率，至08年6月达到17.5%的高位，同时发行4.057亿央票，冻结了相当数量的流动资金。各项调控措施都体现出政府严格控制房贷市场及开发商贷款的态度。

楼市销售滞缓，回款速度受阻
9.27房贷新政以来，市场进入调整期，成交量逐月下降，而供应量继续保持旺盛态势（见图1），供销比快速攀升，在07年底达到1.13，进入08年后，在2.0左右的高位震荡（见图1）。根据我司对市区住宅项目开盘跟踪，成都市区住宅月度开盘销售率在9.27新政后持续下滑，“开盘即售罄”的风光不再，开盘销售率在30%左右低位震荡（见图2）。
随着销量下降，部分开发商开始转变销售策略，通过各种优惠活动吸引客户，变相打折或者明确降价。
图1：2007年10月~2008年4月成都市区商品住宅供销量及累积供销比走势（单位：万平米）

图2：2007年6月至2008年4月成都市区住宅项目开盘销售率走势

高价土地被迫囤积，本地多项目运作开发企业资金压力明显
2007年是房地产市场快速发展的一年，楼市的火热，也为土地市场注入了一剂强心针。全年成都市区住宅类土地成交面积达到4669亩，同比2006年增长55.48%。同时，土地市场竞争日趋激烈，开发商积极竞地造成住宅类土地楼面地价跳涨，增幅高达93.67%。低于500元/平米的地价在07年已经彻底消失，而2000元/平米以上的成交面积则直线上升，甚至出现了7000元/平米以上的高价地（见图3），地价跳涨可见一斑。其中九龙仓8800万/亩的天价地王，至今仍令人惊叹。在量价齐升的情况下，07年住宅类土地成交总金额也创历史新高，达到408.65亿元，涨幅高达193.53%（见表1）。
通过测算，按照07年各土地成交楼面地价，加上后期3300元/平米的开发成本与10%的合理利润，我们发现07年约38宗、2407亩的拍卖土地无法支撑目前约5600元/平米的住宅均价，难以保证足够的利润。
从不同类型开发商竞得土地面积上可以看出，土地囤积主要集中于本地多项目运作的开发企业、外地品牌开发企业和外资港资三类开发商的手中。同时这三类开发商积压资金也较多，分别达到68.90亿元、91.37亿元和64.96亿元，占据07年土地出让总金额的55.12%（见表2）。而这三类开发商中，外地品牌开发企业可通过其他区域的销售来平衡企业的收益，对“高价土地”回款要求较低；外资港资开发商开发模式与国内开发商不同，且资金雄厚，因此这两类开发商土地囤积的资金压力较小；而本地多项目运作开发企业风险聚集于特定区域，且跨区域财务平衡能力较弱，其土地囤积带来的资金压力最为明显。

表1：2006~2007年成都住宅类土地成交情况：

注：06年成交面积、成交金额不包括华侨城土地的3055亩、18.3310亿元

图3：成都市区2006年与2007年住宅类土地各楼面地价区间成交面积占比及变化趋势（单位：亩，%）

表2：不同类型开发商高价土地囤积表

9.27新政促使楼市进入全面盘整期、日趋紧缩的金融政策、楼市销售滞缓降低回款速度、07年的高价竞地积压大量资金，重重压力缩紧了开发商的资金链。地震之前，开发商已面临严峻考验。

【承：震后楼市受挫，新特征亦凸显】
面临重重压力，开发商资金链紧绷，成都楼市进入全面盘整期。在这样的市场背景下，突如其来的5.12大地震，让本处于盘整期的楼市面临更加严峻的考验，并呈现出新的震后特征。

    特征一：震后商品房日均成交量陡降4成，开盘成交率多数低于15%
    汶川5.12大地震后，成都市区商品房成交量出现大幅下滑。从地震前后的42天（即：4月10日至5月12日与5月13日至6月14日）成都市区的每日住宅成交量走势来看，地震使日均成交量下降近4成左右，特别是震后首日形成商品住宅成交量出现仅4套的暂时“休克”，随后成交量一直处于低位震荡状态，其线性回归趋势线的斜率为0.015，明显小于震前的0.026，上升趋势明显放缓（见图4）。
    据我司统计，震后（5月12日~6月22日）成都市区共有9个楼盘进行了开盘销售活动，大多数楼盘开盘销售情况受地震影响明显，开盘销售率在15%以下（见表3），销售套数也少于25套，平均开盘销售率仅为19.65%，较上月的28.86%下降了9.21个百分点。

图4：2008年4.月1日~2008年6月23日成都市区每日成交面积走势（单位：万平米）

表3：地震前后部分项目开盘推售套数情况：

注：由于凯丽美域销售数据暂时缺失，未列入表内

    特征二：震后住宅类土地无供应，商业类土地底价成交
    震后成都市区土地市场分别在2008年6月6日和6月18日进行了两次土地挂牌交易，共供应7宗商业类土地，住宅类土地无供应。
    其中7宗商业类土地全部成交，成交价格仅一宗土地高出起始价成交（成交价比率为63%）（见图6），原因在于该宗土地位于城南副中心核心地段，且竞得开发商为原土地所有者，回购原有土地有一定的财政补贴，在竞价时具备明显优势；而其他商业类土地均为起始价成交，基本延续了震前商业类土地底价成交的趋势。
    在住宅类土地方面，2008年5-6月成都市区一直处于无住宅类土地供应的状态，而土地供应公告至少在交易时间的前20天公布，即5月份、6月份的土地供应分别应在4月、5月公布，因此震后住宅类土地供应缺失状态。究其原因，我们认为主要有以下两点：
    其一，政府缓解存量土地供应压力，维护楼市供销平衡
    震后成都市规划局总规划师王松涛表示“一座城市应营造一个良好的人居环境，在这样的城市中有高层建筑，也有多层建筑，我们不会因为地震而对我们的城市规划做出调整！”，意味着成都市“高容低密”的规划不会改变，即单位土地面积所转化的开发面积不变。因此，政府若持续加大住宅土地供应，楼市供销比存在被继续放大的风险，同时2007年成都市区供应放量的土地面对供销比上升，房价回调的楼市，需要一定的时间缓解供应压力。
    其二，政府保护国有土地应有价值不被低估
    2008年1-4月成都市区共推出9宗住宅土地且全部成交，平均成交楼面地价为1781元/﹐，较去年全年的2783元/﹐，下降56.26%，且每宗土地楼面地价均在去年均值以下，始终在低位徘徊。同时从成交价比率来看，2008年1-4月仅为40%，较去年全年均值下降72.79%（见图5），市场竞争寥寥。因此，政府开始调整土地供应节奏，以保护国有土地应有价值不被低估。
图5：2008年1~4月成都市区住宅类土地楼面地价及成交比率情况

图6：成都市区2008年1~6月商业类土地成交价比率分布图

    特征三：地震对消费者心理影响被放大，但其影响实质异于宏观调控
    据我司消费者调查报告显示，震后第二周，84.4%的到访客户明确表示地震影响其购房心理，20.8%的到访客户表示影响很大（见图7）。
    值得注意的是，地震导致成交量下跌、观望心态加剧，与宏观调控政策对房地产市场运行规律的干预存在本质差异。事实上，地震并未改变信贷、金融状况，我们判断，地震对消费者的影响仅在于心理层面，而这种心理负面影响短期急剧放大，并能在短期改变房地产市场发展轨道。然而通过震后的客户调查发现，随着时间的推移，表示地震对其购房形成极大影响的客户占比不断缩减（见图7），因地震引发的恐慌心理渐渐弱化。
图7：地震后，客户购房意愿受影响情况（震后第二周至第七周）

    特征四：消费者置业倾向改变，低密物业成为新热点
    在市场成交低迷背景下，受消费者“心理安全”需求驱动，震后成都房地产市场热点较为集中的体现在两点：
    第一，置业者普遍青睐低密项目，对高层物业心理抗性较大。
    通过地震后对区域典型楼盘的成交量分析，以及对置业者意向购房的物业形态调查可以看到，近65%的置业者选择8层以下项目，低密度楼盘受到普遍青睐。而置业者对高层电梯物业，特别12层以上的高层存在较大抗性，数据显示，选择12层以上物业的置业者较震前下降47.15%（详见消费者调查报告）。
    第二，价格驱使下，近郊低密物业成为新热点
    由于成都市区多层类（包括7-8层的类多层物业）物业较为稀缺，销售价格较高。如龙湖•三千城多层平层户型的销售价格高达9500元/﹐，三环外中海国际社区碧林组团的类多层物业销售价格也达到了7500元/﹐，对消费者经济实力具有较高的要求。
    基于总价比较优势，市区的多层物业意向客户在价格挤压下，倾向购买郊县低密物业。从郊县的典型代表楼盘5~6月的销售变化情况来看，边城香格里洋房在楼盘销售总量的占比从震前29.41%上升至震后的92.00%，水映岛洋房销量占比从78.57%上升至87.50%，销售水平明显好于电梯物业（见表4）。
表4：震后部分温江项目电梯、洋房销售变化情况

    特征五：震后自住型客户仍为市场主流客户，投资型需求被进一步压缩
    根据我司震后消费者调查报告显示，从震后四周的楼盘来访量周变化来看，地震影响呈逐步减小趋势，来访客户整体上升趋势明显。
    （1）自住型需求仍为购房需求主体
    整体上看，目前购房者仍以首次置业、自然换房的改善型自住为主。
    在政府实施扶持性政策、开发商加大优惠力度、银行调整贷款政策的共同作用下，刚性需求客户购房积极性得到激发，震后首次置业客户呈小幅度增加趋势，而改善型自住需求基本保持稳定；灾区购房需求占比较少，且增量微弱，总量较少，难以成为促进市场发展的主要动力；受地震影响，成都旧城改造速度加快，拆迁换房客户占比有所增加（见图8，图9，图10，图11）。

    （2）首次置业需求恢复量大，改善型需求恢复较快
    根据调查数据显示，成都市区首次置业者在地震后第4周（6.2-6.8）表现出明显恢复，并由震前第2周的47组恢复到87组，恢复量较大（见图8）。二级城市、省外的首次置业客户在震后两周亦均有50%左右的恢复（见图8、图9）。原因在于，尽管由于经济能力造成首次置业需求相对较长的观望期，但是这部分置业者为楼市购房需求主力，其刚性需求并没有因为地震而消失，随着地震对其心理影响的减轻，其需求将再次释放。
    成都市区居住改善（自然换房）型客户来访量在震后第3周（5.26-6.1）即由震前第2周的43组恢复至74组（见图8），恢复周期较首次置业型短，但是释放程度未及首次置业型需求明显。郊县改善型需求也在震后第三周（5.26-6.1）出现明显恢复，来访量由震后第二周（5.19-5.25）的0组，快速上升至6组。

    （3）投资型需求继续下降
    根据我司08年春季房交会消费者调查报告数据显示，投资型置业者仅仅占比9.74%，在震前已经表现出下降趋势，受地震影响，震后投资型置业者占比持续下降，其中成都市区投资需求降幅达44.44%（见图8），而成都郊县、二级城市、省外投资需求均未随时间的推移出现明显恢复迹象（见图9、10、11）。究其原因，我们认为受宏观调控影响，投资型置业需求在震前占比已经明显下降，地震又给市场带来一定不确定性，导致投资型需求产生更多顾虑，因此将存在一段较长的观望期。
    而自住兼投资型需求因兼有两方面需求，其来访量恢复较慢，在震后第5周（6.9-6.15）才有所恢复，增长率约为78%。

图8：震后5.19~6.15（四周）成都市区客户购房原因趋势

图9：震后5.19~6.15（四周）成都郊县客户购房原因趋势

图10：震后5.19~6.15（四周）四川二级城市客户购房原因趋势

图11：震后5.19~6.15（四周）省外客户购房原因趋势

    特征六：本地多项目运作开发企业与外地品牌开发企业价格策略呈现差异化特征，本地多项目运作开发企业进行价格调整
    震后本地多项目运作开发企业降价突出，例如蓝光项目凯丽美域、富丽花城实得均价皆出现5%左右降幅，置信项目置信丽都花园城的实得均价降幅达到11.76%，武海项目中华名园降幅达到10.77%（见表5）。
    本地多项目运作开发企业出现明显降价举措的主要原因在于土地囤积所带来巨大的资金压力。通过前文对高价土地囤积的分析，本地多项目运作开发企业资金压力巨大；而震后市场观望情绪弥漫，成交量低位波动的销售状况，更加降低其现金回款速度，开发商不得不调整价格策略，将现有项目大幅降价销售以维持其资金链。
    与本地多项目运作开发企业相比，外地品牌开发企业如万科、中海等，因其具有较强的财务指标跨区域平衡能力，可以通过其他区域销售来平衡企业收益，资金压力较小，因而震后未出现明显降价行为。

表5：地震前后成都市区典型楼盘（降幅4%以上）降价情况

注：1、5月住宅均价数据为震前价格

    特征七：开发商调整营销举措，多种方式吸引灾后需求
    突出产品抗震性能或主打其低层低密度产品
    根据我司消费者调查报告显示，震后置业者更加关注房屋质量与抗震性能，22.2%的客户将之作为购房的主要关注因素（详见消费者调查报告）。针对消费者震后的恐慌心态，开发商通过产品创新或主推低密产品以加快销售速度。
    为减轻消费者对地震的心理恐慌，远大朗朗风景推出“防震躲避间”，通过增加构造柱和额外增加钢材来提高产品的抗震性能；蓝光物业震后公示结构安全性能鉴定报告；新里派克公馆的“打造坚固家园”等，均将产品的抗震性能作为宣传重点。
    为满足震后置业者对低层低密度产品的需求，部分开发商将主推低密产品作为震后营销策略。其中中海的“中海城市低密篇”特别醒目，宣传中将中海龙湾半岛与中海国际社区这两个拥有低密产品的项目作为宣传重点；太禾水晶城对多层小高层的“清盘特惠”；优品尚东将“低层低密度爱心房”的优惠作为卖点；领馆区1号将震前并不占优势的高层项目中的低层作为主推产品等等。

针对受灾群众推出特价房或特别优惠，以刺激需求
震后部分项目针对受灾群众推出优惠举措以刺激此部分置业需求（见表6）。根据我司对震后消费者主流人群研究结果表明，震后灾区购房需求已出现，但从目前状况来看，仍属于个案，未大量增加。故该销售方式能否有效刺激市场，有待市场进一步发展验证。
表6：震后部分楼盘优惠措施：

通过房贷补贴，扩大市场有效需求
相比直接优惠房价，另外部分开发商选择将低首付或分期首付等房贷补贴的方式，以求扩大市场的有效需求。例如，东山国际新城为重灾区购房者按揭首付款提供3年无息贷款，受灾地区购房者首次置业零首付、二次置业首付1成；蓝光brc与中国银行合作，推出购房支持，凡受灾客户申请住房按揭贷款，均可享受最高的贷款成数，最优惠的贷款利率（即人行基准利率的八五折）；慕和南道为灾区客户提供专项购房政策，首付一成起（开发商可提供两成无息借款）等。

在整个市场处于盘整阶段，开发商资金链紧绷的市场背景下，地震的突如其来让本已面临严峻考验的楼市更加步履维艰。但是，房地产业作为国民经济支柱产业的地位毋庸置疑，楼市大起大落将对整体经济造成不利影响。就在震后楼市发展低位震荡，前景不明的情况下，成都市政府出台利好政策，尽其努力，促进市场平稳发展。

【转：利好政策出台，力促楼市平稳】
房地产行业对于gdp的贡献占据举足轻重的地位。其中房地产投资额对成都市gdp的贡献率，在2007年达到50.66％，创历史新高。同时2007年成都房地产业实现税收125.26亿元，较上年增长59.35%，占全市地税总收入45.26%，对税收增长贡献率达55.05%。而作为政府财政收入重要来源的土地出让收入也随着房地产的发展逐年快速增长。2005年市区土地出让成交金额为100.77亿元，而2007年该数值已达到520.74亿元，短短3年的时间翻了约5倍。
楼市的持续低迷不利于经济的平衡发展，面对全面调整时期的市场，地震对其发展又更添阻力的局面，2008年6月15日，成都市地方政府出台《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，调节供需平衡。

作用一：直接优惠措施刺激需求市场，恢复置业者信心，拓宽客户来源
购房直接补贴、契税、个人所得税补贴以及公积金贷款的放宽各种直接优惠措施，将直接刺激处于观望中的消费者，特别对于首次购买普通商品住房的消费者，契税优惠更大，能够破除其观望氛围，短期内刺激由于5.12汶川地震而压抑的刚性住房需求的释放。
外地缴纳公积金的客户也可在成都市利用公积金购房，极大的扩充了成都楼市的客户来源；以及购买70平米以上面积商品房客户即可入户成都，对于周边县市具有较强吸引力。

作用二：延期开发举措暂缓短期内供求失衡状态
一方面，对于开发商取得招、拍、挂取得的经营性土地，最长可延期至09年5月31日开工；另一方面，开发商如果按期开工或仅延期半年或1年，可享受不同程度的报建费优惠。这一举措给予了开发商根据市场情况自由调整供应量的自由，同时也促使房地产市场的健康发展，让市场起到其应有的调控作用。
据我司08年4月统计数据预估，08年市区在售楼盘住宅供应量将达到1371.21万平米，再加上07年成交土地按正常周期开发，在08年将新增347.4万平米的供应量（已扣除07年成交土地截止于08年4月已开售的项目），整个08年成都市区住宅供应量将达到1718.68万平米，而08年1~5月成都市区仅成交564.54万平米，因此开发商面临着巨大的供应压力。政策的出台将开工时间推迟到09年5月，开发商可以根据其销售节奏调整供应量，进而减轻其供应压力。

    作用三：土地价款的延期缴纳和分宗缴纳与政府采购安置住房，暂缓开发商资金压力
    作为开发商资金支出核心部分的土地价款的延期缴纳，以及在具有地块分宗条件的，在审定总平面方案的前提下，可分宗缴纳土地价款，分宗办理国土使用证，极大的缓解了开发商紧绷的资金链。
政府将采购已建或在建商品房用于集中安置和危房安置，为开发商提供了新的商机，也为开发商提供了缓解资金压力的新销售途径。
    地震使成都楼市在盘整期走势愈显扑朔，利好政策的出台为后市发展增添一股动力，未来成都楼市将呈现怎样的走势？

【合：趋势预估，慎观后市】
    短期趋势：成交量低位波动，在开发商调整价格策略下，市场小幅上扬
    趋势一:成交量低位波动小幅上扬，但政策对市场的修复程度仍待验证
    《安居置业的意见》出台利好各项优惠政策，短期对楼市发展具有积极推动作用，将有效缓解消费者对楼市跌价的心理恐慌，消除观望情绪，同时初步缓解开发商的资金压力。
    从成都典型项目震后来访量的变化中可以看出，《安居置业的意见》出台后（6.16~6.22），各项目的来访量均出现不同程度上升（见图12），平均来访量较上周（6.9~6.15）大幅上升73.56%，利好政策的出台短期内对于消费者的刺激作用较为明显。
    但不可忽视的是，经对《安居置业的意见》中各项利好优惠政策的测算，我们发现：除个人所得税补贴外的购房直接补贴与契税补贴占总房款的比例约为2％～3％，对消费者的实质影响可能有限。据此预见，短期市场的成交情况，将处于低位波动的状态，观望情绪可能会得以部分释放。而市场能否迅速恢复，将取决于未来两个月的成交量。
    若未来2个月成交量未实现有效放大，在中央政府坚持货币政策紧缩政策导向的大前提下，地方政府出台需求新的刺激政策的空间将变得有限，这将导致本次调整期延长，调整幅度加大。
图12:成都典型项目震后来访量变化趋势

    趋势二：短期内房价出现大面积下滑可能性较小，但不排除部分项目价格回调
    基于以下三点支撑，我们认为短期内成都市区房价出现大面积下滑的可能性较小：
其一：2008年5月市区住宅均价已基本居于合理增长区间。根据2003年~2007年成都市区住宅平均增幅（剔除2003年的非典影响与2007年7月成都市区住宅价格出现集体跳涨而导致的19.74%的非正常增幅）为13.36%（见表7），以2006年4256元/平米的均价推算，2008年成都市区住宅合理均价应为5469元/平米左右。
    根据房管局数据，2008年1~5月成都市区住宅平均均价为5667.3元/平米，而5月单月均价为5460元/平米，经过宏观调整，部分前期虚高价格已被挤压，短期价格的市场估值体系合理。
表7：2002年~2007年成都市区商品住宅均价增幅

    其二：刚性成本决定降价空间有限。由于现阶段房价不能支撑07年高额地价。《安居置业的意见》后开发商将暂缓开发07年高价拍得土地，因此我们按照06年1437元/平米的保守楼面地价推算，加后期3300元/平米的开发成本（包含各类税费、财务费用），开发商零成本销售价格为4737元/平方米；若加上15%的合理利润，住宅销售价格将接近5500元/平米。然而08年1~5月成都市区仅为5667.3元/平米的住宅均价，从客观成本分析来看，开发商降价空间有限。
    其三：政府保持房地产市场稳定态度明确。08年初温家宝在政府工作报告中指出，要坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展；在08年6月13日中央会议上，胡锦涛主席再次明确：保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。从年初“调控和监管”到震后“保持稳定”的转变，可以看出政府保持房地产市场稳定发展的态度。

值得注意的是，虽然短期市场不会出现大面积降价的可能，然而前期高价竞地且开发区域聚焦成都的开发企业或前期价格回调不充分，尚未回归合理区间的项目，仍存在价格合理回调的可能。

    趋势三：90平米以下经济户型与低密舒居物业销售结构失衡状况将于短期得到缓解
    90平米以下经济户型受到首次置业者青睐，震后销售恢复较快。根据我司2008年春季住宅交易会消费者调查报告显示，受支付能力影响，57.66%的首次置业者更加偏好90平米以下的两室户型。基于前文对不同类型置业者震后来访量恢复情况论述，震后首次置业型需求增长明显，90平米以下经济户型成交量恢复速度较快。
    地震使置业者对高层产生心理抗性，支付能力较强的改善型置业需求转向郊县低密物业，导致市区高层舒居户型销售压力增加。从我司典型高层项目震后销售情况可以看出，震后120平米左右舒居户型成交量降幅明显高于90平米以下经济户型（见表8），销售压力较大。
基于以上两点，预计震后短期内或将出现90平米以下经济户型与低密舒居型物业销售恢复较快，而高层舒居户型销售相对困难的结构失衡，然而此状况将于短期内得到缓解。如我司代理某项目120平米以上高层舒居户型于震后一月左右成交量出现较为明显增长，已基本恢复至震前水平。

表8：我司典型项目地震前后不同面积套型销售套数增幅：

注：项目b为可变户型，90~120可变套三赠送面积达32平米

    中期趋势：宏观经济不确定性影响刚性需求支付能力，中期楼市持续盘整
    未来2~3年，宏观经济不确定性凸显
    从国际经济环境来说，美国次贷风暴席卷全球、欧洲经济发展放缓、油价上涨对经济的冲击、粮食价格持续暴涨……诸多不确定因素影响国内经济贸易发展。
    就国内经济环境来说，cpi高企不下，持续高位运行，2007年居民消费价格指数（cpi）上涨4.8%，是1997年以来的最高水平。2008年一季度，cpi同比上涨8.0%，涨幅比上年同期高5.3个百分点，4月同比上涨8.5% ，尽管5月回调至7.7%，然而在国家价格管制控制下的cpi仍具有较强的不确定性；2008年5月生产者物价指数（ppi）同比上涨8.2%，创三年来新高，上游生产资料价格的上涨愈发加重物价上涨的压力等因素，均为国内经济的发展增添了不确定性。
    从四川省内经济背景来看，地震对四川省产业结构带来一定影响。以四川省重要产业旅游业为例，2007年四川省旅游总收入增长24.3％，达到1217.31亿元，为全国旅游业发展最快的地区之一，然而，地震对四川省旅游产业造成巨大伤害。成都市副市长表示，四川省受损最为严重的产业即是旅游业。据估算截至5月底，直接损失已超过500亿元。震后四川省旅游业将经历产业结构调整恢复的过程，需要一定时间恢复经济环境。

虽然四川震后发展环境相对较为宽松，但固定资产投资效果显现需2~3年时间
震后中央财政2008年首先安排700亿元建立灾后重建恢复基金，同时19个省份每年1%的财政收入也将用于灾区重建；同时，震后政府注重交通路网建设，交通打发展也将对四川经济产生拉动作用。
然而高达一千多亿巨额财政拨款转化为固定资产，固定资产投资大幅增长的效果显现，进而转化为gdp与人均可支配收入需要2~3年时间。

受地震影响购房心理，非川籍置业需求产生区域抗性，市场需求总量中期萎缩
成都作为休闲之都其自然环境与人文环境均对外地置业者具有较强的吸引力，成都外地置业者占据较高比例。据我司调查，2007年6月“新特区”效应显现，成都楼盘近五成成交客户为非川籍人士，其中外来投资及赴蓉工作客户成为主力。然而，地震使外地置业者对四川产生区域抗性，同时因其需求刚性较弱，因而震后2~3年之内非川籍外地需求将受到抑制。

9.27宏观调控以来，投资者逐步退场；而512地震进一步挤压市场投资需求。从上文可见，未来市场需求将以首次置业与改善换房等各类刚性需求为主。地震并未改变刚性需求的存在，但地震与宏观经济的不确定性，均对刚性需求的支付能力造成一定影响，中期成都楼市将持续盘整阶段。

    长期趋势：区域经济发展迎来全民换房潮，成都楼市长期向好
趋势一：外来企业投资意愿未受地震影响，外来产业带来及孵化的中产置业者不会出现明显减少
“在成都投资兴业是安全的，成都依然是个让人来了就不想离开的生机勃勃的充满商机的城市。”震后成都市投促委递了这一信息。对于商业企业来说，地震显然并没有改变投资前景的预期，成都相对稳定的消费人群并没有流失。
    入选“中国最具经济活力城市”、“中国最佳商务城市”和“中国内陆投资环境的标杆城市”的成都市，始终具有较高的投资价值，而地震，并未降低这一价值，相反的，震后更多的大型企业加重了在蓉投资的砝码。如腾讯公司与成都高新区签订了投资总额为5.5亿元的合作意向协议，成为地震后首个与成都签约投资的企业；6月4日，全球最大的半导体封装设备生产及供应商asm太平洋科技有限公司与成都高新区签署投资合作协议，在成都高新区设立半导体封装测试设备研发基地，首期投资预计3000万美元。
    6月13日，成都高新区天府新城项目签约仪式上，金山数娱、金证科技、博彦科技、银联商务、佳德控股、兴业银行、北大青鸟、深国投、伊藤洋华堂、新世纪会展等13家企业与成都高新区管委会签署了
2006年成都市高新区从业人员为15.08万人，同比2005年增长15.56%，外来资本对蓉产业投资不变甚至加重砝码，意味着供职于这些企业的从业人员没有减少或者正在增加，同时他们具有较强的支付能力，我们可以预见，随着外来投资的纷纷进入，此类型置业需求与支付能力将会不断增长。

    趋势二：成都藏富民间的本地资本特质，私营业主等财富中坚购买能力未受地震影响
    成都是一个民营经济发达，具有藏富民间特质的城市。截至2007年底，成都市民营企业已达12万户，民营经济实现增加值1691.9亿元，同比增长21.2%；占gdp的比重达到50.9%，比上年底提高了2.7个百分点；民营经济对全市经济增长的贡献率达66.7%，拉动gdp增长10.2个百分点；累计实现工业增加值659.1亿元，同比增长29.2%；缴纳税金362亿元，同比增长30.9％（数据来源：成都市中小企业局2007年工作总结）。
    在成都市民营经济发达的情况下，私营业主成为一股不可忽视的消费力量。地震并没有降低成都私营业主的购买力，此部分需求，同样会随着城市的发展，心理恐慌的减轻而得到释放。

    趋势三：根据发达城市经验，伴随全市经济实力的持续提高，成都将进入换房潮
    根据前文的消费者购房原因调查，居住改善型（自然换房）已成为市场需求主力之一。随着成都经济的不断发展，人民生活水平的提高，居住质量需求的不断提高，成都房地产市场将出现一股全民换房潮。
    通过一线城市人均gdp与住房需求量关系研究发现，当人均gdp达到5000～7000美元之间时，北京、上海、深圳、广州四大一线城市住宅成交量在2003-2004年间出现一次集中快速上升阶段（见图13），而这种增长的需求基础正是来自于全民换房潮。
    全民换房潮期间，由于一线大城市房地产市场销售价格、供应结构等差异，市场走势不尽相同。如北京、深圳由于土地供应较为紧张，待开发用地稀缺，表现为价格迅速爬升，成交量不断下滑；而广州土地储备相对其他城市较为宽裕，待开发用地相对充足，价格稳步上升，成交量趋于稳定。
图13：北京、深圳、上海、广州人均gdp与住宅成交量

通过省会城市地位、可开发土地储备以及房地产发展趋势的比较，我们认为成都与广州的可比性相对较高，因此我们类比后认为，当成都gdp达到6000-7000美元之间时，全民换房潮将会出现。
根据成都市统计局数据计算，近五年成都人均gdp平均增幅约为15%（见图14），考虑中期全国宏观经济的走势不确定性，我们保守预估未来成都gdp增长率将在10%左右。以此计算，2011年成都人均gdp将由2007年的4089美元上升至5987美元，接近6000美元。综上所述，预计在2011-2012年，累计的社会财富效应将出现一次集中释放阶段，同时也将迎来成都的首次全面换房潮，而之后市场的走向受土地供应相对充足影响，也将与广州趋同，呈现价随量增的发展态势。
图14：成都2002-2007年人均gdp走势

行业发展需要考验。面对诸多不确定性，楼市需要更多观察与思考，经历地震与盘整的双重考验之后，市场将更加成熟理性。

附表：《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》政策梳理

注1：购房时间以商品房网上签约时间为准。
本意见实施前已购买的商品房，通过退房后再购的方式（包括换名购买）改变网上签约时间的，不享受以上政策。
除所得税补贴外，适用�