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去年10月第二套房贷款新政刚刚落地之时，部分专业机构宣称：“高端物业的寒冬即将来临。”不少专家在接受采访时对该结论也深以为然。 然而新政实施数月，不少在售别墅楼盘的销售控制表上均显示，事实上成都高端别墅的销售受新政影响并不明显，开盘两个月销售率达到50%的楼盘不下10个，例如成都最具代表性的高端大盘麓山国际社区，它用最新的销售数据证明，别墅销售和房贷新政似乎完全在两条不相交的轨道上。 据悉，万华地产在本月公开发售的麓山国际社区别墅新组团产品碧影溪，新推20套850万～1700余万元的独立别墅在24小时内即实现销售成交95%，实现销售额2.2亿余元。而据市场方面统计，此前万华并未对碧影溪组团做大规模广告推广，前来购买的人士多是长期关注成都高端别墅市场的“金字塔顶端”人群。 他们没有贷款压力？ 为什么在第二套房贷款新政的背景下，高端别墅物业还能呈现如此良好的销售势头？据麓山国际社区营销总监蒋莉介绍，前来购房的人群中，超过半数的客户是采取一次性付款的方式，而他们中又有很多人此前已经拥有至少一套别墅。“他们中很多人甚至从来就没有为买房贷过款。而另外一部分买家也多是采取6～8成首付的形式贷款，贷款比例不大。还款对于这类人群来说构不成太大压力，更多只是局部影响客户的现金流向而已。”蒋莉说。 业内专家认为，麓山国际社区的数据在成都高端物业中始终是具有代表性和可信度的，麓山发布的数据，能够充分说明定位于城市“金字塔顶端”的高端物业与普通房地产产品在销售渠道中具有很大的差异性。 别墅越贵越好卖？ 据观察，自第二套房贷款新政颁布以来，目前市场上总价500万元以上的别墅的销售速度甚至快过100万～300万元的经济型类别墅，这与普通商品房市场上总价越低的房屋越快销的现象恰好相反。 蒋莉认为，购买豪华别墅的买家与购买经济型类别墅的买家相比，对项目的社区规模和规划理念、社区景观的独特性、社区成长的潜在高附加值、建筑的特色和纯粹、空间尺度感及其所规定的生活模式，以及房屋除居住之外的附加功能具有更高一层的认识和要求。她说：“很显然，购买千万级别墅的买家不会在乎房屋空间是否存在浪费，他们更关注的是身心舒展的尺度感。这一幢别墅不只是一栋房子，而是一家人心灵休憩的港湾，是孩子成长的乐园，是成年人出发前踌躇满志、回家后静心思考的净土，是可以承载和收藏一家人享受天伦之乐的黄金岁月的世外桃源。” 蒋莉认为，如果高端别墅在开发前期没有对这些买家的心理做出准确判断，将对后期销售带来“灾难性”的影响。而如今顺利的销售态势也表明，在研究客户心理这方面，麓山的确已经十分到位。 同时，一位业内人士也指出，相比豪华别墅，经济型类别墅的买家中投资客居多是目前的市场现实，这类投资客更愿意用更少的现金做更多的有效投资，由于购买门槛相对较低，因此不少人会采取按揭的形式购房。而在目前的房贷新政背景下，具备更多现金的买家自然会去选择更具备长线投资价值的高端别墅。该人士认为，事实上经济型类别墅的未来也并不是人们想像的那么糟糕，目前市场上已经出现了青城山房、置信?牧山丽景等产品品质较好、具有一定创新和特色的别墅，这些相对单价较低的别墅在自身设计、产品配置等方面为更多的自住型买家考虑更多。这种较为精细的别墅产品良好的市场表现也说明了，未来的别墅市场只能靠品质和内涵说话。 麓山国际乡村俱乐部获殊荣 在2007年度“中国高尔夫大赏”的评选活动中，麓山国际乡村俱乐部一举摘得“最佳球场设计”第一名、“最佳环保管理”第一名、“最受欢迎高尔夫家园”第二名、“最佳果岭草坪保养球场”第三名等佳绩！同时，草坪部总监黄昌禄同志也获得了《中国高尔夫管理》评选的“2007中国高尔夫管理之星”大奖。 此文章摘自《成都商报》